Klienten-Information 08/2017

Aktuelle Information aus Wirtschaft & Steuerrecht exklusiv für unsere Klienten

Inhalt in Kurzform

 

Immobilienertragsteuer aus der Praxis – ein Überblick über Verwaltungspraxis und Judikatur:

Seit dem 01.04.2012 werden Veräußerungsgewinne von (Privat)Grundstücken (dies sind Grund und Boden, Gebäude und sog. grundstücksgleiche Rechte) im Sinne des § 30 EStG mit 30 % (bis zur Steuerreform 2015/16 waren dies 25 %) besteuert. Grundstückserwerbe nach dem 31.03.2002 gelten als sog. Neuvermögen und werden mittels tatsächlichen Anschaffungskosten berechnet. Für Altvermögen, das sind Grundstückserwerbe vor dem 31.03.2002, gibt es eine vereinfachte Gewinnermittlung und eine begünstigte Besteuerung, da die Anschaffungskosten pauschal ermittelt werden. Für Umwidmungen bestehen Sonderbestimmungen bei der pauschalen Anschaffungskostenermittlung. Befreiungsbestimmungen gibt es u.a. für Hersteller und jene Personen die ihren Hauptwohnsitz im Veräußerungsobjekt hatten. Obwohl der Gesetzgeber versucht hat eine möglichst einfache Regelung zu schaffen, ist der § 30 EStG einer jener Paragraphen, zu dem es außerordentlich viel Rechtsprechung gibt. Nimmt man die aktuelle Judikatur zum Gegenstand, so zeigt sich, dass die Immobilienbesteuerung mittlerweile eine hoch komplexe, jedoch gleichzeitig sehr klar ausjudizierte Materie geworden ist.

Sonderfall gemischte Schenkung:

Unentgeltliche Grundstücksübertragungen unterliegen grundsätzlich nicht der Immobilienbesteuerung. Entgeltlichkeit und Unentgeltlichkeit sind primär nach der sog. „Überwiegensregel“ des § 20 EStG zu beurteilen. Einen Sonderfall stellt die gemischte Schenkung dar. Diese ist zivilrechtlich solange keine Veräußerung, solange der Schenkungscharakter überwiegt. Steuerrechtlich liegt solange eine Schenkung vor, als die Gegenleistung nicht mehr als 50 % des gemeinen Wertes des übertragenen Wirtschaftsgutes (i.d.R. der Verkehrswert der Liegenschaft) beträgt. Eine Teilentgeltlichkeit kennt das EStG nicht. Im Rahmen dessen ist es wichtig, dass die Beurteilung immer pro Liegenschaft zu erfolgen hat.

Werden beispielsweise zwei Liegenschaften verschenkt, wobei eine Liegenschaft belastet ist und die andere nicht, so hat eine getrennte Beurteilung zu erfolgen. Ist bei einer Liegenschaft die mitübertragene Belastung (u.a. eine zu leitende Ausgleichszahlung oder ein zu übernehmendes Darlehen; nicht jedoch ein Fruchtgenuss- und/oder Pfandrecht) größer als 50 % des Grundstückswertes, so liegt zur Gänze eine Veräußerung vor. Dies vollkommen unabhängig davon, ob die zweite Liegenschaft unbelastet ist und die Übergabe in einem (einzigen) Vorgang erfolgt.

Zu beachten ist, dass diese Grundsätze auch für die Schenkung von (Teil-)Betrieben und Mitunternehmeranteilen gelten. Nachdem der Verkauf einer Liegenschaft immer mit einem Erwerb auf der Käuferseite einhergeht, ist stets der Zusammenhang mit der Grunderwerbsteuer zu erwähnen. Für Übergaben im Familienverband ist nach der neuen Rechtslage der sog. Grundstückswert maßgeblich. Dieser leitet sich indirekt (zumindest anteilig) aus dem Verkehrswert der Liegenschaft ab. Versucht man somit den Verkehrswert aufgrund der Mitübertragung von Verbindlichkeiten maximal hoch anzusetzen, so darf dieser aus der Perspektive der Grunderwerbsteuer nicht unbeachtet bleiben, zumal der im Rahmen dessen ermittelte Verkehrswert für die Berechnung des Grundstückswertes (zumindest) Indizwirkung hat.

Sonderfall Hauptwohnsitzbefreiung:

Die Hauptwohnsitzbefreiung ist in den vergangenen Wochen medial sehr stark behandelt worden. Auch wir haben in unserer Klienteninfo 05/2017 über die VwGH-Entscheidung zur Grundstücksgröße (1.000 m², ortsüblicher Bauplatz) berichtet. In diesem Zusammenhang möchten wir noch auf eine aktuelle Entscheidung des BFG Linz (08.06.2017, RV/5100561/2017) verweisen. Das BFG hat die Hauptwohnsitzbefreiung bei Mietkauf untersucht und entschieden, dass sowohl die 2-jährige als auch die 5-jährige Hauptwohnsitzbefreiungsfrist erst ab dem Zeitpunkt der Anschaffung (i.d.R Erlangung des wirtschaftlichen Eigentums) zu laufen beginnt und folglich frühere Zeiten als Mieter nicht anrechenbar sind

. Somit ist durch das BFG klargestellt worden, dass der Fristenlauf erst mit Ausübung der Kaufoption beginnt. Davon abzugrenzen sind sog. Wohnungseigentums-Anwartschaftsverträge. Diese enthalten eine bindende Verpflichtung und keine bloße Kaufoption, weshalb die Frist bereits mit tatsächlicher Hauptwohnsitzbefreiung zu laufen beginnt.

Sonderfall Inventar:

Werden (teil-)möblierte Wohnungen/Häuser verkauft, so stellt sich die Frage wie sich der Verkauf von Inventar in Hinblick auf die Bemessungsgrundlagen für Immobilienertrag- und Grunderwerbsteuer auswirkt. Grundsätzlich ist klargestellt, dass Inventar weder zur einen noch zur anderen Bemessungsgrundlage zählt. Je nach Höhe des Inventarkaufpreises ergibt sich auch der Grad der Nachweisverpflichtung seitens des Steuerpflichtigen. Für das Inventar gibt es im GrEStG eine erlassmäßige Erleichterung (BMF 04.10.1996, 10 1001/4-IV/10/96), sofern das Inventar einzeln aufgelistet wird und der Kaufpreis unter 10 % des Gesamtkaufpreises und EUR 7.300,00 nicht übersteigt. Problematisch sind jene Fälle, in denen ein Kaufpreis samt allem tatsächlichen und rechtlichen Zubehör vereinbart wird. Die bisherigen Literaturmeinungen lauteten dahingehend, dass in diesem Preis ein Entgelt für ein Inventar nicht enthalten sei und somit kein Abschlag vorzunehmen ist. Klarstellend dazu wurde vom BFG (BFG 16.11.2016 RV/4100469/2013) entschieden, dass eine Einbauküche nicht zum Grundstücksbegriff des § 30 EStG zählt (somit einkommensteuerlich grundsätzlich ein eigenes Wirtschaftsgut vorliegt), für Zwecke der Immobilienertragsteuer ist somit bei den Anschaffungskosten und beim Veräußerungserlös eine entsprechende Kürzung vorzunehmen.

Sonderfall Ehegattenveräußerung:

Die Abfuhr der Immobilienertragsteuer ist sehr eng an jene der Grunderwerbsteuer angelehnt und vom Parteienvertreter (Notar, Rechtsanwalt, nicht Steuerberater) vorzunehmen. Die Einkünfte sind demjenigen zuzurechnen, der den Einkunftstatbestand erfüllt. Zurechnungssubjekt der aus der Veräußerung erzielten Einkünfte ist somit der Veräußerer, der über den zu veräußernden Liegenschaftsanteil verfügungsberechtigt ist. Zur Bedeutung von internen Vereinbarungen zur Erklärung und Entrichtung der Immobilienertragsteuer erkannte das BFG in einer aktuellen Entscheidung wie folgt: Veräußert ein Ehepaar eine Liegenschaft, an der beide jeweils zur Hälfte Eigentümer sind, verfügt und disponiert jeder Ehepartner über seinen Miteigentumsanteil. Dies gilt unabhängig davon, welche internen Vereinbarungen getroffen werden. Selbst wenn das Paar im Zuge einer Ehescheidung vereinbart, dass die Liegenschaft, gemeinsam verkauft wird und ein Partner den gesamten Verkaufserlös vereinnahmt und die Steuer beider trägt, so muss der zweite Partner ebenfalls seine Immobilienertragsteuer abführen und erklären. Die interne Vereinbarung ändert nichts an der Zurechnung der Einkünfte. Besonders drastisch kann dies sein, wenn die Ehegattin die Immobilienertragsteuer nicht abführt, da aufgrund des Vorliegens einer bescheidmäßigen Festsetzung der Immobilienertragsteuer diese auch mittels Zwangsvollstreckung eingehoben werden kann.

Sonderfall Korrektur einer falschen Immo-ESt-Berechnung:

Bereits vor einiger Zeit hat der Verwaltungsgerichtshof (VwGH 26.11.2015, 2015/15/0005) entschieden, dass die Einkommensteuer im Wege der Veranlagung des Jahreseinkommens erhoben wird (so auch die Veranlagungsoption in § 30b EStG für die Immobilienertragsteuer – diese bewirkt im Unterschied zur Regelbesteuerungsoption eine Veranlagung im Rahmen der Jahressteuererklärung unter Anwendung des besonderen Steuersatzes. Somit muss auch die Korrektur der vom Parteienvertreter selbstberechneten Immobilienertragsteuer im Wege der Veranlagung erfolgen. Werden somit im Berechnungsverfahren Fehler gemacht und werden beispielsweise Befreiungsbestimmungen nicht richtig angewendet, falsche Anschaffungskosten oder Erlöse aus dem Verkauf herangezogen und/oder werden Abzugsposten von der Steuerbemessungsgrundlage vergessen, so bleibt nur mehr der Weg zur Veranlagung (Abgabe einer Steuererklärung am Jahresende). Eine Veranlagung sollte ebenfalls in jenen Fällen erfolgen, in denen man den Gewinn aus der Grundstücksveräußerung mit dem Steuertarif versteuern möchte, da dieser geringer ist als die 30 %-ige Immobilienertragsteuer (sog. Regelbesteuerungsoption).

 

Das neue Wirtschaftliche Eigentümer Registergesetz:

EU Mitgliedstaaten haben ab 2018 ein Register über die wirtschaftlichen Eigentümer bestimmter Rechtsträger einzurichten und zu führen. Im Rahmen dessen sind Gesellschaften und andere juristische Personen (in der Folge Rechtsträger) verpflichtet die Daten ihrer wirtschaftlichen Eigentümer zu melden. Von der Meldepflicht betroffen sind somit Personen- und Kapitalgesellschaften als auch Privatstiftungen, Vereine, Fonds nach dem BStFG und Trusts bzw. trustähnliche Vereinbarungen, sofern diese im Inland verwaltet (!) werden. Um die Handhabung bzw. Administration des neuen Registers zu vereinfachen, wird dieses auf die Daten aus anderen bereits bestehenden Datenbanken, wie etwa dem Firmenbuch oder dem Melderegister basieren. Folglich normiert das Gesetz gewisse Ausnahmen von der Meldepflicht, zB für Personengesellschaften, wenn alle persönlich haftenden Gesellschafter natürliche Personen sind. In einem derartigen Fall werden diese Personen automatisch auf Basis des Firmenbuchs als wirtschaftliche Eigentümer des Rechtsträgers vermerkt. Gleiches gilt etwa bei einer GmbH für Gesellschafter mit einer Beteiligung über 25 %. Für einige Rechtsträger werden jedoch erstmalige Offenlegungen zu machen sein, da diese bisher noch nicht erforderlich waren.

Wirtschaftliche Eigentümer sind alle natürlichen Personen in deren Eigentum und/oder unter deren Kontrolle ein Rechtsträger letztlich steht. Zu melden sind nahezu alle persönlichen Daten (u.a. Vor- und Nachname, Wohnsitz, Geburtstag) sowie die Art und den Umfang des wirtschaftlichen Interesses (u.a. Gesellschafter, Geschäftsführer). Die fahrlässige bzw. vorsätzliche Verletzung der Meldeverpflichtung wird mit einer Geldstrafe (von EUR 100.000,00 bis zu EUR 200.000,00) geahndet. Unvollständige Angaben können mit einer Zwangsstrafe nach § 111 BAO (bis zu EUR 5.000,00) durchgesetzt werden.

Meldungen von bestehenden Rechtsträgern sind erstmalig bis 01.06.2018 zu erstatten. Treten Änderungen zu den ursprünglichen Meldungen auf, so sind diese unverzüglich bekanntzugeben. Sofern neue Rechtsträger gegründet werden, besteht eine Meldeverpflichtung innerhalb von 4 Wochen ab Eintragung in das jeweilige Stammregister. Meldeverpflichtet ist grundsätzlich der Rechtsträger selbst, es kann jedoch ein Parteienvertreter damit beauftragt werden.

Eine Einsichtnahme in das Register ist nur eingeschränkt zulässig, wobei Abgaben- und Finanzstrafbehörden, Strafverfolgungsbehörden, das Bundesfinanzgericht und auch der Rechtsträger selbst eine Berechtigung haben werden. Sorgfaltspflichten sind streng zu wahren, für unrechtsmäßige Einsichtnahmen sind Geldstrafen (bis zu EUR 10.000,00) vorgesehen.

 

Aktuelles zur Sozialversicherung

Sozialversicherungs-Zuordnungsgesetz – seit 01.07.2017 in Kraft:

Das mit 01.07.2017 in Kraft getretene Sozialversicherungs-Zuordnungsgesetz (SV-ZG) soll künftig eine einfachere Klärung und Festlegung der Versicherungszuordnung (Pflichtversicherung nach dem Gewerblichen Sozialversicherungsgesetz (GSVG), nach dem Allgemeinen Sozialversicherungsgsetz (ASVG) oder nach dem Bauern-Sozialversicherungsgesetz (BSVG) ermöglichen. Dies deshalb, da nun ein Verfahren mit wechselseitigen Verständigungspflichten des Krankenversicherungsträgers, der SVA der gewerblichen Wirtschaft und der SVA der Bauern (SVB) gesetzlich verankert ist. Die Einleitung eines solchen Verfahrens kann aufgrund einer amtswegigen Sachverhaltsfeststellung oder aufgrund der Anmeldung zur Pflichtversicherung oder auf Antrag der versicherten Person bzw. ihres Auftraggebers/ihrer Auftraggeberin erfolgen. 

Weiters ist nun auch gesetzlich geregelt, dass die Krankenversicherungsträger oder auch das Finanzamt, sofern sie im Falle von GPLA-Prüfungen amtswegig eine Neuzuordnung (zB rückwirkende Einstufung zum ASVG) im geprüften Zeitraum feststellen, unverzüglich die SVA oder SVB zu informieren haben. Weitere Ermittlungen sind nur mehr unter Beiziehung der SVA oder SVB durchzuführen.

Sollte im Rahmen des Verfahrens eine Neuzuordnung der Versicherungszuständigkeit erfolgen, sind sowohl die Versicherungsträger als auch das Finanzamt an das Feststellungsergebnis bzw. die Beurteilung gebunden. Bei einvernehmlicher Feststellung durch beide Träger (GKK und SVA/SVB), erfolgt die Bindungswirkung auch für „spätere“ Prüfungen (außer bei Änderung des Sachverhaltes), bei unterschiedlichen Ansichten und somit keiner einvernehmlichen Feststellung, tritt die Bindungswirkung erst mit rechtskräftigem Bescheid des Krankenversicherungsträgers ein. In den Bescheiden hat sich die GKK im Rahmen der rechtlichen Beurteilung mit den abweichenden rechtlichen Vorbringen der SVA/SVB auseinanderzusetzen.

Kommt es im Rahmen einer Prüfung zu einer Umqualifizierung und wird somit beispielsweise eine selbständige Erwerbstätigkeit ab ihrem Beginn rückwirkend in ein Dienstverhältnis umgewandelt, so wird nun künftig die beitragsrechtliche Rückabwicklung vereinfacht. Der Auftraggeber des Versicherten hat diesen nun als Arbeitnehmer bei der GKK anzumelden und die sich aus dem versicherten Arbeitsverhältnis ergebenden Sozialversicherungsbeiträge an die zuständige Gebietskrankenkasse abzuführen. Es sind somit sowohl die Arbeitgeberanteile als auch die bis dahin angefallenen Arbeitnehmerbeiträge zur Sozialversicherung nachzuentrichten. Das neue SV-ZG regelt nun, dass bereits an die SVA/SVB entrichtete Sozialversicherungsbeiträge auf die an die nachträglich an die GKK zu zahlenden Beiträge angerechnet werden können, da die bereits bezahlten Beiträge zwischen den Trägern gegengerechnet werden. Diese Regelung gilt auch in solchen Verfahren, die am 30.06.2017 noch nicht abgeschlossen waren. Das sind Verfahren, die derzeit bereits im Gange sind, aber auch Verfahren, die in Zukunft eingeleitet werden, sich aber auf einen Zeitraum vor dem 01.07.2017 beziehen.

Neu ist auch, dass künftig bei einer Neuanmeldung zu einer selbständigen Erwerbstätigkeit bei bestimmten freien Gewerben und land- und forstwirtschaftlichen Nebentätigkeiten kritische Fälle im Vorfeld anhand eines Fragebogens durch die Versicherungsträger geprüft werden. Bei späteren GPLA-Prüfungen sollen diese Entscheidungen bindend sein.

 

Sonstige Neuerungen im Bereich der Sozialversicherung:

Seit kurzem werden Unternehmen erweiterte Funktionen über ELDA Online sowie auch zahlreiche Möglichkeiten geboten Anträge elektronisch einzubringen. Im Folgenden finden Sie einige wichtige Tipps sowie Neuerungen.

ELDA Online Neu seit 01.06.2017

ELDA Online bietet seit 01.06.2017 neue, erweiterte Funktionen und präsentiert ein neues Layout – Details dazu finden Sie unter folgendem Link:

ELDA Online Neu

Die wichtigste Änderung ist, dass der Einstieg in ELDA Online nun mittels Bürgerkarte/Handysignatur über das elektronische Portal der Sozialversicherung erfolgt und im Vergleich zum bisherigen Login eine höhere Sicherheit gewährleistet.

Anträge auf Ausstellung der A1-Bescheinigung auch online möglich

Bitte beachten Sie auch, dass A1-Bescheinigungen bei Entsendungen oder Tätigkeiten in mehreren Staaten die Anträge elektronisch via ELDA oder über Ihr Lohnverrechnungsprogramm bzw. die ELDA-Software möglich ist. Das A1-Formular wird sodann elektronisch retourniert und kann den jeweiligen Versicherten ausgehändigt werden.

Neuerungen NeuFöG seit 31.07.2017

Mit dem Deregulierungsgesetz 2017 wurde das Neugründungsförderungsgesetz (NeuFöG) geändert, wodurch die Neugründung von Betrieben ohne Kammerzugehörigkeit vereinfacht werden soll. Die neuen Bestimmungen sind mit 31.07.2017 in Kraft getreten.

Um im Zuge einer Neugründung u.a. die Befreiung von bestimmten Abgaben, Beiträgen und Gebühren in Anspruch nehmen zu können, ist wie bisher ein Beratungsgespräch bei der gesetzlichen Berufsvertretung vorzunehmen. Sofern der Betriebsinhaber keiner gesetzlichen Berufsvertretung zugeordnet werden kann, ist eine Beratung durch die Sozialversicherungsanstalt der gewerblichen Wirtschaft notwendig. Neu ist seit 31.07.2017, dass auch die Wirtschaftskammer das Beratungsgespräch für Betriebe ohne gesetzlicher Berufsvertretung vornehmen kann.

Seit 31.07.2017 kann die Erklärung über die Neugründung über das Unternehmensserviceportal (USP) auch elektronisch vorgenommen werden, sodass alle mit der Betriebsgründung in Verbindung stehenden Behördengänge vereinfacht werden.

 


Redaktion: Dr. Wolfgang Köppl, BNP Wirtschaftstreuhand und Steuerberatungsgesellschaft m.b.H. Alle Angaben in dieser Klienten-Information dienen nur der Erstinformation, enthalten keinerlei Rechts- oder Steuerberatung und können diese auch nicht ersetzen; jede Gewährleistung und Haftung ist ausgeschlossen. Bitte informieren Sie Ihren Berater, wenn Sie die Übermittlung der Klienten-Information auch an andere Personen in Ihrem Unternehmen wünschen oder falls Sie diese Nachricht nicht mehr erhalten möchten. Erstellung: 10.08.2017

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