Klienten-Information 07/2018

Aktuelle Information aus Wirtschaft & Steuerrecht exklusiv für unsere Klienten

 

Inhalt in Kurzform

 

Highlights aus dem EStR-Wartungserlass 2018

Mit dem EStR-Wartungserlass 2018 erfolgte die Aufnahme zahlreicher Gesetzesänderungen sowie VwGH-Erkenntnisse und BMF-Erlässe, die seit dem letzten EStR-Wartungserlass 2015 ergangen sind.

Nachfolgend dürfen wir einen kurzen Überblick über die wesentlichen Änderungen im Rahmen der Immobilienbesteuerung geben:

1. Rückabwicklung einer Grundstücksveräußerung und deren Auswirkung:

1.1. Ertragsteuerliche Folgen:

Rückabwicklungen von Grundstücksveräußerungen sind im Ertrag- und Grunderwerbsteuerrecht unterschiedlich geregelt. Im EStG ist vorgeschrieben, dass eine Rückabwicklung grundsätzlich eine neuerliche steuerpflichtige Grundstücksveräußerung darstellt und somit die Rechtsfolgen des § 30 EStG eintreten. Wenn jedoch die Rückabwicklung aufgrund gerichtlicher Vertragsauflösung erfolgt, liegt ein rückwirkendes Ereignis vor und es wird kein neuerlicher Erwerbstatbestand ausgelöst. In diesem Fall ist auch die Immo-ESt zurückzuerstatten.

Wird eine Schenkung rückabgewickelt, stellt dies ebenso keine Veräußerung dar. Sofern jedoch Kosten ersetzt werden, ist die Überschreitung der Anschaffungs-/Herstellungskosten im Rahmen dieser Ersatzleistungen jedenfalls steuerpflichtig. Ein reiner Aufwandsersatz ist hingegen nicht steuerpflichtig.

Eine jederzeitige steuerfreie Rückabwicklung ist hingegen möglich, wenn noch kein Abgabenanspruch entstanden ist. In diesem Fall hat auch keine Rückerstattung der Immo-ESt zu erfolgen, da diese noch nicht fällig geworden ist. Beispielhaft kann dies dann vorkommen, wenn Raten- oder Rentenzahlungen vereinbart wurden und die Summe der zugeflossenen Raten oder Renten die Anschaffungs-/Herstellungskosten des Grundstücks noch nicht überstiegen hat. Die Rückabwicklung ist somit keine (neue) Veräußerung, sondern kann so gestellt werden, als ob die Veräußerung nie vollzogen wurde (vgl. Rz 6623 EStR).

1.2. Folgen einer Rückabwicklung gemäß Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG):

Im GrEStG ist die Rückabwicklung hingegen auf Antrag grundsätzlich steuerfrei möglich, sofern die Formalvoraussetzungen des § 17 Abs. 1 bis 3 GrEStG eingehalten werden. Diese grundsätzliche Steuerfreiheit greift unabhängig davon, ob das Eigentum bereits auf den Erwerber übergegangen ist oder nicht.

Folgende Voraussetzungen für eine steuerfreie Rückabwicklung müssen erfüllt sein:

  • Vorliegen eines gesetzlich definierten Grundes für die Rückabwicklung, wie bspw. Rückgängigmachung durch Vereinbarung, Rücktritt oder Inanspruchnahme eines Wiederkaufsrechtes innerhalb von drei Jahren seit Entstehen der Steuerschuld oder Rückabwicklung aufgrund eines bestehenden Rechtsanspruches oder aufgrund Ungültigkeit und
  • Antragseinbringung bis zum Ablauf des 5. Kalenderjahres, das auf das Jahr folgt, in dem das Ereignis eingetreten ist, das den Anspruch auf Nichtfestsetzung oder Abänderung der Steuer begründet.

Sofern die Grunderwerbsteuer bereits entrichtet wurde, ist die Festsetzung grundsätzlich abzuändern. Wenn für den Rückerwerb neuerlich ein Rechtsvorgang erforderlich ist, so greift die Befreiung nur, wenn wieder der Zustand vor dem ersten Erwerbsvorgang hergestellt wird (seinerzeitiger Verkäufer wird wieder zum aktuellen Besitzer desselben Grundstücks).

Die Bestimmungen im GrEStG betreffend Rückabwicklung von Grundstücksveräußerungen weichen somit von jenen des Ertragsteuerrechts ab. Gemäß GrEStG werden nur endgültige Erwerbe besteuert und somit sind jene Vorgänge steuerfrei, deren wirtschaftliche Auswirkungen von den Beteiligten innerhalb der im Gesetz verankerten Frist wieder beseitigt werden. Das Ertragsteuerrecht hingegen besteuert den Erwerbsvorgang grundsätzlich endgültig, sofern nicht eine Rückabwicklung erfolgt, bevor die Immo-ESt fällig geworden ist (idR Zuflusszeitpunkt zuzüglich 45 Tage) oder eine gerichtliche Maßnahme gesetzt wird, um den ursprünglichen Veräußerungsvorgang rückabzuwickeln. Da die beiden Rechtsvorgänge und –vorschriften ineinander greifen, wäre eine Vereinheitlichung wünschenswert.

2. Änderungen zur Hauptwohnsitzbefreiung:

Die Hauptwohnsitzbefreiung ist wahrscheinlich die wichtigste und am häufigsten in Anspruch genommene Befreiungsnorm im Rahmen der Besteuerung von privaten Grundstücksveräußerungen. Gesetzlich vorgesehen ist, dass grundsätzlich ein geeignetes Eigenheim veräußert wird, das dem Veräußerer über einen gesetzlich definierten Mindestzeitraum als Hauptwohnsitz gedient hat, und dass der Hauptwohnsitz fristgerecht aufgegeben wird.

Mit dem EStR-Wartungserlass 2018 wurden folgende Ergänzungen bzw. Klarstellungen eingearbeitet:

  • In Rz 6633 EStR wurde klargestellt, dass es nicht erforderlich ist, dass die als Hauptwohnsitz genutzte Wohnung über den gesamten Hauptwohnsitzzeitraum eine Eigentumswohnung war. Es ist ausreichend, wenn im Zeitpunkt der Veräußerung eine Eigentumswohnung iSd WEG vorliegt oder zumindest ein Wohnungseigentumsvertrag abgeschlossen wurde.

  • Hauptwohnsitzbefreiung gilt weiterhin nur für 1.000 m² Grundstücksfläche:

    Die Hauptwohnsitzbefreiung stellt dem Grunde nach eine Gebäudebefreiung dar, der Grund und Boden wird jedoch insoweit steuerfrei gestellt, als dieser der Nutzung des Eigenheims/der Eigentumswohnung als Garten/Nebenfläche dient. Mit dem Wartungserlass wurde nunmehr in Rz 6634 EStR eine Neuformulierung der maximalen Grundstücksgröße vorgenommen. Lange Zeit war strittig, bis zu welchem Ausmaß die Grundstücksfläche von der Hauptwohnsitzbefreiung erfasst ist. Infolge einer VwGH Entscheidung aus dem Jahr 2017 wird nunmehr die Rechtsprechung in den Einkommensteuerrichtlinien verankert, dass die Hauptwohnsitzbefreiung auch für Grund und Boden gilt, jedoch maximal für jene Grundstücksgröße, die üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist. Die Beurteilung dessen erfolgt grundsätzlich nach der Verkehrsauffassung, jedoch wurde vom Verwaltungsgerichtshof die von der Finanzverwaltung seit jeher angenommene 1.000 m2 Grenze bestätigt. Folglich ist bei größeren Grundstücken nunmehr der übersteigende Grundanteil steuerpflichtig. Der Gebäudeanteil ist, unabhängig von der Grundstücksgröße, immer zur Gänze steuerbefreit. Die Aufteilung des Veräußerungserlöses dieser Flächen hat nach dem Verkehrswertverhältnis zu erfolgen.

  • Hauptwohnsitzbefreiung – Fristenberechnung:

    Beim ersten Hauptwohnsitztatbestand (Hauptwohnsitz für mindestens 2 Jahre durchgehend) wurde klargestellt, dass die Fristenberechnung unverändert mit der Anschaffung beginnt, jedoch bei einem Anwartschaftsvertrag auf Einräumung von Wohnungseigentum (typisches Mietkaufmodell) bereits dieser Akt als Anschaffung anzusehen ist (Rz 6640 EStR). Gleiches gilt auch beim Erwerb von nicht parifizierten Grundstücken.

    Für den zweiten Tatbestand der Hauptwohnsitzbefreiung (Hauptwohnsitz innerhalb von 10 Jahren zumindest 5 Jahre durchgehend) wurde nunmehr im Wartungserlass festgelegt, dass, entsprechend der VwGH Judikatur bei einem Mietkauf, auch Hauptwohnsitzzeiten vor dem Eigentumserwerb zu berücksichtigen sind (Rz 6642 EStR). Gleiches gilt, wenn der Veräußerer das Eigenheim/die Eigentumswohnung bereits vor dem Eigentumserwerb als Hauptwohnsitz benutzt hat (zB Hauptwohnsitz der Tochter in der Eigentumswohnung der Mutter). Zudem wird klargestellt, dass kurzfristige (vorübergehende) Abwesenheiten (Aufenthalt an einem anderen Wohnsitz) nicht schädlich sind (Rz 6638 EStR). Hier wird durch die Finanzverwaltung in den Richtlinien eine 6-Monatsfrist festgeschrieben, innerhalb welcher sämtliche freiwilligen oder unfreiwilligen Abwesenheiten als kurzfristig angesehen werden können. Folglich wird dadurch der Fristenlauf nicht gehemmt.

  • Toleranzfrist bei Aufgabe des Hauptwohnsitzes:

    Der Hauptwohnsitz muss mit der Veräußerung oder grundsätzlich spätestens nach einer Toleranzfrist von einem Jahr aufgegeben werden. Steht bei Abschluss des Vertrages bereits fest, dass der Hauptwohnsitz gewechselt wird und ist der neue Hauptwohnsitz noch nicht bezugsfertig, so kann die Toleranzfrist gemäß VwGH im Einzelfall jedoch auch über ein Jahr hinausgehen. 

3. Neuerungen zur Regelbesteuerungsoption:

Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken im Sinne des § 30 EStG unterliegen einem besonderen Steuersatz von 30 % (flat tax). Für Grundstücksveräußerungen nach dem 31.12.2015 ist der Abzug von Werbungskosten oder Betriebsausgaben (u.a. Maklerkosten, Vertragserrichtungskosten, Fremdkapitalzinsen, Kosten für Bewertungsgutachten) nur eingeschränkt zulässig, da der Gesetzgeber in § 20 EStG eine Einschränkung der Abzugsfähigkeit etwa bei Anwendung von Sondersteuersätzen (Immo-ESt, KESt) vorgesehen hat.

Anstelle des besonderen Steuersatzes kann auf Antrag der allgemeine Steuertarif angewendet werden. Diese sogenannte Regelbesteuerungsoption impliziert, dass sämtliche Einkünfte mit dem der Bemessungsgrundlage entsprechenden progressiven Steuertarif zu besteuern sind. Dies kann insbesondere dann von Vorteil sein, wenn der Veräußerer mit seinen Gesamteinkünften einem Durchschnittssteuersatz unterliegt, der kleiner als der Sondersteuersatz von 30 % ist. Wird die Regelbesteuerungsoption ausgeübt, so findet die Sonderbestimmung des § 20 EStG keine Anwendung und es können Werbungskosten/Betriebsausgaben in Zusammenhang mit Grundstücksumsätzen steuermindernd geltend gemacht werden. Gleiches gilt auch beispielsweise bei Rentenveräußerungen, da bei diesen gem. § 30a EStG die Anwendung des Sondersteuersatzes explizit ausgeschlossen ist. Dies wurde nunmehr in Rz 4853 bzw. 6666 EStR festgeschrieben.

 

 

Nachfrist für die Meldung der wirtschaftlichen Eigentümer

Mit 15.08.2018 endete die Frist für die Meldungen der wirtschaftlichen Eigentümer an das WiE-Register. Nach Ablauf dieser Meldefrist wird die Registerbehörde (Bundesministerium für Finanzen, BMF) an alle meldepflichtigen Rechtsträger, die ihrer Meldepflicht bisher noch nicht nachgekommen sind, unter Setzung einer Nachfrist von 3 Monaten Androhungen von Zwangsstrafen versenden. Erfolgt die Meldung innerhalb der gesetzten Nachfrist von 3 Monaten, wird keine Zwangsstrafe festgesetzt; verstreicht die 3-Monats-Frist erneut, so wird der Meldepflichtige in einem Schreiben zur Meldung aufgefordert und es kommt zur Vorschreibung einer Strafe. 

Zu beachten ist, dass ein vorsätzliches oder grob fahrlässiges Unterlassen einer Meldung sowie auch die vorsätzliche oder grob fahrlässige Einbringung einer Falschmeldung nach Ansicht des BMF ein Finanzvergehen darstellen kann, wobei die Strafen bei Vorsatz bis zu EUR 200.000,00 und bei Fahrlässigkeit bis zu EUR 100.000,00 betragen können. Die Beweislast, dass Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit auszuschließen sind, liegt beim Meldepflichtigen.

In Fällen, in denen eine fristgerechte Einbringung der Meldungen unmöglich ist (zB Fälle, die aufgrund nicht eindeutiger Auslegung des Gesetzes oder anhand des WiEReG-Erlasses nicht zu klären sind), ist die Registerbehörde zu kontaktieren, um eine Lösung für den Einzelfall zu finden.

Zudem möchten wir Sie auf die kürzliche Novellierung des „Wirtschaftliche Eigentümer Registergesetzes“ (WiEReG) hinweisen. Die Änderungen sind zum Großteil bereits seit 01.08.2018 in Kraft.

Wesentliche Änderungen sind die Neu-Definition des Wirtschaftlichen Eigentümers gemäß § 2 WiEReG sowie die Präzisierung der Bestimmungen zur Befreiung von der Meldepflicht. Seit 01.08.2018 sind beispielsweise Personengesellschaften (OG, KG) nur von einer Meldepflicht befreit, wenn alle Gesellschafter natürliche Personen sind. Laut den bis 31.07.2018 geltenden Bestimmungen lag bei einer Kommanditgesellschaft (KG) eine Meldebefreiung bereits vor, sofern der unbeschränkt haftende Gesellschafter eine natürliche Person war. Kommanditgesellschaften, deren Komplementär zwar eine natürliche Person ist, deren Kommanditisten jedoch juristische Personen sind, unterliegen somit seit 01.08.2018 keiner Meldebefreiung mehr.

Zudem tritt mit 01.10.2018 folgende für die Praxis relevante Änderung in Kraft: Für alle Rechtsträger, die die Geschäftsleitung als subsidiäre wirtschaftliche Eigentümer gemeldet haben, ist künftig keine laufende Aktualisierung der Angehörigen der obersten Führungsebene mehr erforderlich; eine einmalige Meldung ist somit ausreichend. Die Daten der obersten Führungsebene sollen künftig aus dem Firmenbuch übernommen und laufend aktuell gehalten werden.

Für Rückfragen steht Ihnen Ihr BNP-Team jederzeit gerne zur Verfügung.

 

Wichtige Fristen bis zum 30.09.2018

  • Vorsteuerrückerstattung innerhalb der EU:

    Bitte beachten Sie, dass die Frist für die Einreichung der Vorsteuerrückerstattungsanträge innerhalb der EU mit 30.09.2018 endet. Nur die Einhaltung dieser Fallfrist und des jeweils pro Land vorgesehenen Ablaufes für die Einreichung gewährleistet auch die tatsächliche und reibungslose Rückerstattung der geforderten Vorsteuerbeträge. Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass im Wege der Erstattungsverfahren eingereichte Rechnungen seitens der ausländischen Finanzverwaltungen auch auf ihre Richtigkeit überprüft werden. Wird die ausländische Umsatzsteuer zu Unrecht in Rechnung gestellt, wird diese im Vergütungsverfahren auch nicht erstattet. Eine bereits zu Unrecht bezahlte ausländische Umsatzsteuer müsste daher vom Rechnungsaussteller aus dem EU-Ausland rückgefordert werden.

  • Herabsetzungsanträge betreffend Körperschaft- sowie Einkommensteuer 2018:

    Die Vorauszahlungen für die Körperschaft- und Einkommensteuer 2018 wurden auf Basis der Bescheide des zuletzt veranlagten Wirtschaftsjahres erlassen. Sind die voraussichtlichen Einkünfte auf Basis der laufenden Buchhaltung bzw. der aktuellen Ergebnishochrechnungen niedriger, besteht die Möglichkeit bis spätestens 30.09.2018 einen Herabsetzungsantrag beim Finanzamt einzubringen. Ihr BNP-Team unterstützt Sie bei Bedarf gerne bei der Einbringung der Anträge.

 

Informationen zur Ausländerbeschäftigung

Aufgrund vermehrter Rückfragen in der laufenden Lohnverrechnungs-Praxis finden Sie im Folgenden einen Überblick über Voraussetzungen einer gesetzeskonformen Beschäftigung von Asylwerbern:

Grundsätzlich ist laut AMS in erster Linie zu unterscheiden, ob es sich um Asylberechtigte (anerkannte Konventionsflüchtlinge) oder um Asylwerber handelt, für die das Aufnahmeverfahren in Österreich noch anhängig und somit noch nicht abgeschlossen ist.

Asylberechtigte mit einer aufrechten Aufenthaltsbewilligung, die den legalen Aufenthalt in Österreich dokumentiert, haben freien Zugang zum Arbeitsmarkt in Österreich.

Für jene Asylwerber, für die das Aufnahmeverfahren noch nicht abgeschlossen ist, ist sowohl bei Beschäftigung von Privatpersonen (mittels Dienstleistungsscheck) als auch bei Beschäftigung durch Unternehmen ein Antrag auf Erteilung einer Beschäftigungs- sowie Aufenthaltsbewilligung erforderlich. Diese werden Asylwerbern in der Regel nur für Saisonarbeit in der Gastronomie oder in der Landwirtschaft für eine Dauer von sechs Monaten gewährt.

Asylwerber, die bereits in Österreich beschäftigt waren und einen Anspruch auf den Bezug von Arbeitslosengeld erworben haben, können auch eine reguläre, einjährige Beschäftigungsbewilligung erhalten (die Einschränkung auf Saisonbetriebe gilt somit nicht mehr). Eine Beschäftigungsbewilligung wird bei Vermittlung durch das AMS in solchen Fällen amtswegig ausgestellt, sofern der Asylwerber nach wie vor zum Aufenthalt berechtigt ist.

Detaillierte Informationen finden Sie dazu auf der Homepage des AMS bzw. unter folgenden Links:

http://www.ams.at/asylwerber.pdf

http://www.ams.at/gueltige_arbeitsbewilligungen.pdf

In Anbetracht der komplexen Gesetzesbestimmungen empfehlen wir unbedingt vor Anstellung bzw. Anmeldung von Asylberechtigten oder Asylwerbern bei der GKK eine Abstimmung mit dem AMS.

 

Redaktion: Mag. Claudia Moser, BNP Wirtschaftstreuhand und Steuerberatungsgesellschaft m.b.H. Alle Angaben in dieser Klienten-Information dienen nur der Erstinformation, enthalten keinerlei Rechts- oder Steuerberatung und können diese auch nicht ersetzen; jede Gewährleistung und Haftung ist ausgeschlossen. Bitte informieren Sie Ihren Berater, wenn Sie die Übermittlung der Klienten-Information auch an andere Personen in Ihrem Unternehmen wünschen oder falls Sie diese Nachricht nicht mehr erhalten möchten. Detaillierte Informationen zu unserer Datenschutz-Leitlinie sowie unserer Datenschutzerklärung finden Sie auf unserer Homepage www.bnp.at. Erstellung: 21.08.2018

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